1990’da Tokyo’nun Ginza semtinde 1 m²’nin 1 milyon dolara satıldığı konuşulurken, Japon ekonomisi muhtemelen tarihinin zirvesindeydi. Nippon Telegraph and Telephone (NTT), yaklaşık 380 milyar dolarlık piyasa değeriyle dönemin en değerli şirketiydi (bugüne endesklendiğinde 1 trilyon doların üzerinde). Peki banyo paspası kadar bir alan nasıl 1 milyon dolara alıcı buldu; bir telekom şirketi nasıl “250 yıllık kârına” denk bir değere çıkabildi? Bir bakalım.
1980’lerin ortasında, dünyanın ikinci büyük ekonomisi olan Japonya’da küresel finansın da etkisiyle dış ticaret dengesizliğini gidermek için bir yandan dolar satılıp yen’e değer kazandırılırken, diğer yandan faizler %50’den fazla düşürülerek Japon varlıkları için kusursuz bir fırtına yaratıldı. Arsa fiyatları bir yılda %50’nin üzerinde artıyor; şirketler ve KOBİ’ler buldukları ucuz kredileri kendi faaliyetleri yerine hızla değerlenen konut ve hisse senedi gibi varlıklara yönlendiriyordu. Alınan mülkler teminat gösterilip tekrar yatırımlara aktarılıyor, sistem kendi kendini besleyen bir altına hücum hâline geliyordu. Nüfus artışı ve büyümenin etkisiyle emlak fiyatlarının “hep yükseldiği” inancı kökleşmişti. Literatüre tochi shinwa (“gayrimenkul miti/land myth”) olarak geçen bu psikoloji ortamında ekonomi aşırı ısındı; herkes ucuz ve bol parayla bir şeyler almaya çalışıyor, golf kulübü üyelikleri bile milyon dolarlara “varlık” gibi el değiştiriyordu.
Kaçınılmaz son gecikmedi: 1986–1987’deki indirimlerle iyice şişen balon, 1989–1990’da faiz artışları ve sıkılaşmayla yakıtını kaybetti. Bir yıldan kısa sürede %50’den fazla düşürülen faizler, iki yıl sonra yine bir yıldan kısa sürede %140 artırılarak sert bir sıkılaşma süreci başladı. İktidardaki Liberal Demokrat Parti 1993 seçimlerinde 38 yıl sonra iktidarı kaybetti. Japonya, iktisat derslerinin klasik konusu **“kayıp on yıllar” lost decades** dönemine girdi. 1990’da ev alan bir Japon, 35 yıl sonra bile reel olarak yaklaşık %60 zararda. 1980’lerde hızla gerileyen doğurganlık ve yaşlanan nüfusun etkisiyle ülkede bugün 9 milyondan fazla konut boş. Zamanında paspas kadar alanın yüz binlerce dolara satıldığı Japonya’da bugün “akiya” diye anılan boş evler 10 bin dolara alıcısını bekliyor. İlginç bir başka ayrıntı: Japonya, 80’ler döneminden kalma lüks saat–çanta–aksesuar pazarının da dünya liderlerinden. Bazı iktisatçılar bu dönemi “kamikaze ekonomisi” diye anıyor.
Devam etmeden Mark Twain’in meşhur sözünü hatırlayalım: “Tarih tekerrür etmez ama kafiye yapar.”
Türkiye’nin 2021’de girilen negatif faiz döneminde yaşadıkları, iktisadi temeller bakımından Japonya’dan tamamen farklıydı. Japonya enflasyon yaşamayan, cari fazla veren, gelirlerin arttığı, küresel bir üretim merkeziydi. Ancak fiyatlamayı doğuran sebepler farklı olsa da sonuçta varlıklara yönelen olağandışı talep benzerdi.
Negatif faizlerin körüklediği iç talep, pandemi kaynaklı arz gecikmeleri, 2018–2019’da yavaşlayan projeler ve göç-vatandaşlık programlarıyla gelen yabancı talebi birleşince Türkiye varlıkları için de kusursuz bir fırtına oluştu. Tapu dairesinde daha yüksek teklif çıkınca satışın iptal edildiği, fiyatların ayda %10–15 arttığı bir dönem gördük; 550 yıllık kârına fiyatlanan “polyester üreticileri dahi oluştu. Detaylara girmeyeceğim; fakat özellikle yabancı talebinin yoğun olduğu bölgelerde daha da hissedilir olmak üzere, bu dönemde Türkiye’de reel konut fiyat endeksi %95 artarken Japonya’da aynı dönemde artış %66’da kaldı. Eğilimi temiz görmek için 3 yıllık hareketli ortalamaya bakmakta fayda var (Grafik 1).
Grafik 1:
Kriz sonrası Japonya’da demografi belirleyici oldu. 2010’a kadar nüfus artsa da doğurganlık hızla düştü, nüfus yaşlandı ve 2010’dan itibaren azalmaya başladı. 1991’de Japonya’nın ortanca yaşı 36,5, doğurganlığı 1,6 idi. 2023’te Türkiye’nin ortanca yaşı 34,5; doğurganlığı 1,51 ölçüldü. 1991 Japonya ve 2023 Türkiye’nin nüfus piramitleri biçim olarak da benzer.
Karşılaştırmanın riski, yeterince bilmediğin konularda hüküm vermektir. Türkiye kendine özgü bir “kamikaze dönemi” yaşadı mı, bunu ancak ilerleyen yıllarda göreceğiz. Şimdilik, daha az bildiğimiz konuları emsalleri ve karşıtlarıyla karşılaştırarak anlamaya devam edelim.
Amerika’da müteahhit, Türkiye’de arsa sahibi olmak lazım
Son dönemde “İstanbul’da daire mi, Miami’de villa mı?” kıyaslarını sık gördük. Peki alım gücü ve yapı maliyeti daha yüksek bir yerde konut nasıl görece daha ucuz olabiliyor?
ABD’de konutun teknik hammaddesi olan arsayı yaratmanın iki ana yolu var:
1. Banliyö (suburban) modeli: Geliştiriciler devasa ölçekli arsaları opsiyonlayıp parselasyonu yapar; projeleri hazırlar ve sipariş geldikçe evi üretip teslim eder. Nüfusun çoğunun yaşadığı banliyö konutları böyle yapılır; geliştiriciler stok riski taşımaz. Arsanın payı %8 ile %20 arasıdır.
2. Merkez (downtown) modeli: Türkiye’deki hasılat paylaşımına benzeyen joint venture ile yürür. Arsa sahibi, arsayı ayni sermaye olarak ortaklığa koyar; gelir, sermaye payına göre paylaşılır. Arsa şehre ve imara göre %20 ile %50 arası pay alır.
Türkiye’de ise baskın üretim modeli kat karşılığı anlaşmalardır. 1970’lerde yaygınlaşan ve Kat Mülkiyeti Kanununu zemin alan bu sözleşmelerde müteahhit, fiilen arsa sahibinin taşeronudur; nakit ödeme yerine daire “barter”ı yapılır. Halk arasındaki “müteahhit bana şu kadar daire verdi” söyleminin aksine, daireyi veren aslında arsa sahibidir. Basit görünen bu yapı, uyuşmazlık hâlinde oldukça karmaşıklaşır ve arsa sahibine belirgin avantaj sağlar.
Finansal açıdan müteahhit için kat karşılığı, çift yönlü riskli bir vadeli işlem (futures) gibidir: Satabileceği daire sayısı bellidir; inşaat maliyeti arttıkça arsa maliyeti de efektif olarak artar. Müteahhit, konut fiyatında “uzun”, inşaat maliyetlerinde “kısa” kalmış kaldıraçlı bir pozisyon taşır. İnşaat sırasında konut fiyatı düşer, maliyet artarsa sermayesini kaybedebilir. Enflasyonist bir ekonomide reel kârı ölçmek zorlaştığından, negatif sermayeyle farkında olmadan çalışan müteahhit örnekleri nadir değildir. Beklentilerin yüksek olduğu dönemlerde, “nasıl olsa nakit çıkmıyor” algısıyla arsa paylarını hızla yükselten müteahhitler, farkında olmadan arsa tarafında balon vari fiyatlamalara da katkı verebiliyorlar.
Şimdi sade bir maliyet karşılaştırmasına bakalım. ABD’de arsa maliyeti toplam projenin ortalama~%15’i iken, geliştirici ~%25 brüt kâr ile çalışır; ortalama konut maliyeti 1.600–1.700 $/m² bandındadır (halka açık geliştiricilerin finansallarından izlenebilir). Türkiye’de ise “kanıksanmış” %50 kat karşılığı oranlar mevcut ve müteahhitlerde ~%40 brüt marj ile “çalışmaya” çalışıyorlar.
Elbette arsa payları ilçe, bölge ve projeye göre değişir; fakat İstanbul’da arsanın katma değerden aldığı pay, Miami’ye göre yaklaşık 3 kat fazla durumda.
Türkiye’de müteahhit kârı ABD seviyesine inse bile fiyat ancak %20 ucuzluyor. Ayrıca Miami’de kişi başı harcanabilir gelirin ~75.000 $ civarında, İstanbul’da 2024 itibarıyla ~257.000 TL civarında olduğunu da not edelim. Görünen o ki arsa payları düşmeden maliyet tarafında anlamlı bir iyileşme pek mümkün gözükmüyor.
Kahraman TOKİ iş başında mı?
1984’ten bu yana yaklaşık 1,5 milyon konut üretip teslim eden TOKİ, 500 bin sosyal konut planını açıkladı. Bu, 40 yılda üretilenin %35’ini iki yılda üretmeyi hedefleyen, %600’e yakın bir üretim ivmesi demek. TOKİ için büyük, ülke için şimdilik küçük olan ve toplam hane sayısının yaklaşık %2’sine karşılık gelen bu hamle, konuta erişilebilirlik sorununun arttığı bir dönemde anca manifesto-vari bir müdahale olarak okunabilir.
2013’ten bu yana İstanbul’da 967.023 yeni hane oluştu; ev sahipliği oranı %60’tan %52’ye, ortalama hanehalkı büyüklüğü 3,75’ten 3,15’e geriledi. Adres Kayıt Sistemi’ne göre, 2024’te 4,85 milyon hanenin yaşadığı İstanbul’da son 13 yılda oluşan yeni hanelerin yalnızca %20’si ev sahibi olabilmiş, yeni hanelerin ortalaması ise 1,95 kişi. Aynı dönemde yaklaşık 1,78 milyon yeni yapı ruhsatı verildi ve 1,1 milyon birinci el satış yapıldı. Bu tablo, İstanbul’un **“rental market”**e (kiralama pazarı) döndüğünü; konut üretiminin büyük ölçüde yatırımcı tarafından finanse edildiğini gösteriyor. Yatırımcının motivasyonunu fiyat artışı ve kira getirisi belirlediğine için, erişilebilirlik ile üretimi finanse eden sermaye akışı arasında ters korelasyon oluşuyor; sorun kilitleniyor. İsveç’te hanelerin ~%20’si belediye konutlarında yaşarken, Hollanda’da stoğun ~%30’u kâr amacı gütmeyen konut birliklerinin elinde bulunduğu gerçeğine baktığımızda, gelir seviyemizi hızlıca arttıramazsak, benzer inisiyatifleri gündeme almak kaçınılmaz olabilir.
Milyar dolarlık soru: Konut fiyatları ne olur?
II. Dünya Savaşı’nda ABD’de fahiş fiyatlarla mücadele için kurulan Fiyat Kontrol Komisyonu - Office of Price Administration (OPA) ağır yaptırımlar uyguladı. OPA’nın fiyat politikaları tartışmalarının odağındaki Harvard’lı iktisatçı John Kenneth Galbraith’in güzel bir sözü var:
“Geleceği tahmin edenler ikiye ayrılır: Bilmeyenler ve bilmediğini bilmeyenler.”
Biz de “bilmediğimiz” dışında bilmediğimiz başka ne var, bakalım. 2021–2023 arasında Türkiye’de konut talebini uçuran bileşenler küresel parasal genişleme, vatandaşlık–konut paketi, Rusya-Ukrayna savaşı kaynaklı göç, seçim ekonomisi ve ultra negatif faizli heterodoks para politikasıydı. Arz tarafında ise 2018–2019 krizinde yavaşlayan satışlar ve ertelenen projeler belirleyiciydi. Kaba bir gösterge olmakla beraber envanterle ilgili bilgi verebilecek 1. El konut satışı / Yeni Hane oranlarına baktığımızda 2019’dan itibaren 1 in altına indiğini görüyoruz. Ancak 2023’den itibaren toparlamış ve tekrar 1’in üstüne çıkmış durumda. 2019 da 48 bine kadar düşen ruhsat (daire) sayısı, son üç yıldır ~140 bin ortalamasında seyrediyor.
Önümüzde, 2021–2023’ü andırabilecek bir seçim dönemi var. Sosyal medya ve medyada “ucuzladı-artacak” ve “hâlâ pahalı-reel düşecek” tezleri çarpışıyor. Bir müteahhidin “İstanbul nüfusu 10–15 yıla 40 milyona çıkar; maliyet etkisi kısa sürede en az %50 fiyatlara yansır” dediğini bile duydum. Her iktidar seçim öncesi talebi arttırıp ekonomik aktivite yaratmak ister; ancak bu kez bir önceki seçimden gelen yüksek enflasyon mirası sürüyor. Fiyat Konut-otomobil fiyatlarındaki tırmanış ve hayat pahalılığı, önceki seçimde iktidarı ikinci parti konumuna itti. Bu nedenle, büyüme uğruna daha da düşen alım gücünü göze almak mı, yoksa büyüme pahasına nispeten toparlanmış alım gücü ve görece ucuzlamış varlık fiyatlarıyla sandığa gitmek mi tercih edilecek? İktidarın hangi tezlerle seçime yürüyeceği, en azından önümüzdeki iki yıl konut fiyatları için en belirleyici değişken olacaktır.
Tahminle ilgili Warren Buffett’ın bir sözüyle bitirelim:
“Bir öngörü size gelecek hakkında çok az, öngörüyü yapan kişi hakkında çok şey söyler.”
Yorum Yazın