Belediyeler “rayiç” yerine taş mı yesinler?

TÜİK ve ENAG’dan bağımsız olarak bu yazıyı okuyan sizin konutunuzun değeri (veya kiranız) son dört yılda ne kadar arttı? Belki de rayiç bedel tartışmasının kilit sorusu bu.

Gönen Orhan

Eğer belediyeyi yerelde yaşayan bizlerin yerinden yönetim örgütlenmesi olarak görebilirsek, belediye bütçesinin gelir ve gideri ile gerçekte kentte yaşayan bizlerin sorumluluğunda olduğunu hayal edebilirsek, yaşadığımız ev, site, sokak, park ve yolların bizim sorumluluğumuzda olduğunu düşünürsek, bütçenin oluşum ve gerçekleşmesine katılımcı bütçe gerekleri ile mahallemizde katılabilirsek, konunun yalnızca rayiç bedel olmadığını, belediye bütçesinin tamamının aslında kent hakkı gereği bilmemiz, denetlememiz ve hesap sormamız gerekliliğinde anlaşabiliriz. Şimdi rayiç bedeli ve bunu temel alan emlak vergisini siz belirleyebilirsiniz.

Veya Katılımcı Bütçe uygulamasına mı geçsinler?

Biliyorum, bu yazı soldan ve sağdan ateş hattına alınacak? Merakım, bu yazı, hak temelli bakışı belediye empatisi ile komşu esaslı, yerinden yönetimi önceleyen toplumcu bir düşünceye evrilmeye yol açar mı? Düşünce ve duygumu ifade edebilecek miyim, deniyorum.

“rayiç bedel” lerin muhtarlıklarda askıya çıkarılması ardından Türkiye’de vaveyla koptu. Ödenecek emlak vergisine esas olacak rayiç bedel artışları dikkat ve öfkeyi Belediyelere çekti?

Emlak vergisi, belirlenen rayiç değerler üzerinden belli oranlarda alınıyor. Bunun için takdir komisyonu 4 yılda bir toplanıyor. Takdir komisyonu 7 kişiden oluşuyor. Belediyeden, vergi dairesinden, tapudan temsilciler, muhtar ve ticaret odasından temsilciler cadde ve sokakların rayiç değerlerini belirliyorlar. Bina yaşı, asansör, kalorifer durumu, yıpranma payı rayiç değeri etkiliyor.

Belirlenen cadde ve sokak rayiç değerlerinin üzerindeki yapıların metrekaresi, bina yaşı, asansör, kalorifer durumu gibi kriterlere bakılarak yıpranma paylarına göre o taşınmazın belediyedeki kayıtlı değer dediğimiz rayiç değeri belirlenmiş oluyor.

2025 yılı, 2026 -2029 döneminde uygulanacak rayiç bedellerin belirlendiği bir yıl. O nedenle 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu kapsamında takdir komisyonunun toplanması sonrasında bir değer belirleniyor. Bu üst kurula sunuluyor. Üst kurul valilikler, defterdar temsilcisi, tapu müdürü temsilcisinden oluşuyor. Üst kurulun onayından sonra listeler muhtarlıklarda asılmaya başlıyor.

Gerçeklik, ödenecek emlak vergisinin, rayiç bedel matrahı üzerinden nominal olarak misliyle artması. Nominal olarak doğru olsa da sormamız gereken temel bir soru var? Senin konut veya işyerin satışa çıkarılsa kaç para ediyor? Şüphesiz gönlünden geçenle piyasada eşitlenen hayli farklı olsa da alıcı bulduğunda gerçekleşen bir alım-satım değeri var. Sahi bu değer kaç para? Ve “rayiç” derken ne demek istiyoruz? Sahip olduğumuz emlaka biçilen piyasa değeri değil mi? Ne deniyor? Rayiç, sözcük anlamı olarak bir malın ( burada ev veya işyerinin ) piyasa değeri anlamına geliyor. Bu sebeple de rayiç bedel; satılacak, bir anlamda da vergisi ödenecek konut veya işyeri ya da taşınmazın güncel değerini ifade ediyor. Belirleyici ne? Maalesef piyasa. Böyle mi olmalı sorusunu şimdilik başka bir yazıya bırakıp işleyişe gelelim ( başka bir yazıda işleyeceğimiz konut değeri, barınma hakkını takiben piyasaya mı bırakılmalı?).

Vergiden bağımsız olarak, öncelikle herkesin gönlünden geçen, sonra da piyasada karşılığını bulan bir gerçekleşme değeri var. Diyelim ki o değer, yani “rayiç” 100 bin lira. Tapudaki döner sermaye masrafı, alım-satım harçlarını bu “değer” üzerinden ödeyeceğin “yasal” olarak kabul edilse de bu sana çok geliyor ve yeni bir “değer”i gönlünce belirleyerek işlem yapıyorsun. Gerçekte piyasa ile gönlün ve emlakçı gibi piyasa gerçekleştiricisi arasında bir denge bularak tapuya bir beyanda bulunarak, belirlediğin nominal değer üzerinden bir vergi ödeyerek işlemini gerçekleştiriyorsun. Gönlün rahat, alıcı memnun, emlakçı zaten nominal değer fark etmeksizin komisyonuna bakıyor? Gayrimenkul satıldı, devlete vergi gitti ve belediyeye de yeni bir rayiç kaydı oluştu. Belediye de bu bu kayıt üzerinden emlak vergisi alacak ve her yıl da bu belirtilen değer üzerinden yapılacak güncellemenin yarısı oranında ( ???? ) artışla emlak vergisini alacak. Buraya kadar madalyonun bir yüzü.

Diğer yüze geçmeden sormamız gereken (rayiç bedel komisyonu dört yılda bir toplandığı için) son dört yılda enflasyon nasıl seyretti?

TÜİK ve ENAG’dan bağımsız olarak bu yazıyı okuyan sizin konutunuzun değeri (veya kiranız) son dört yılda ne kadar arttı? Belki de rayiç bedel tartışmasının kilit sorusu bu.

2021–2024 yılları arasında Türkiye’de TÜİK ve ENAG (Enflasyon Araştırma Grubu ) verilerine göre toplam yıllık enflasyon artış oranları: (Chat GPT’ye sordum)

Ekim 2022 itibariyle son açıklanan verilere göre TÜİK enflasyonu % 83,45 iken ENAG enflasyonu % 186,27'dir.

Bir de konut fiyatlarına bakarsak: 2021–2024 yılları arasında Türkiye’de büyükşehirlerde konut fiyatlarındaki yıllık artış oranları şöyle:

Bu rakamları verirken 2025 yılı verilerinin hesaplamalara girmediğini ve rayiç bedelin esas alınacağı emlak vergilerinin 2026 yılında yürürlüğe gireceğini de belirtmeliyiz.

Öne Çıkan Gözlemler

• 2022 yılı, üç büyük şehirde de konut fiyatlarının en hızlı arttığı yıl oldu.

• 2024’te artış hızları belirgin şekilde yavaşladı; özellikle İstanbul’da fiyat artışı oranı %27’ye kadar geriledi.

• Ortalama metrekare fiyatı en yüksek şehir İstanbul, ardından İzmir ve Ankara geliyor.

Özetle örneğin İstanbul’da TÜİK verilerine göre enflasyon dört yılda toplam %209,5

(ENAG 430, 97 ) olurken konut fiyatları aynı aralıkta toplam % 294,59 artmış, üstelik TÜİK’in bu veriyi nereden çektiği de ayrı bir tartışma. TÜİK ve ENAG’dan bağımsız olarak bu yazıyı okuyan sizin konutunuzun değeri (veya kiranız) son dört yılda ne kadar arttı? Belki de rayiç bedel tartışmasının kilit sorusu bu.

Şimdi Madalyonun diğer yüzüne gelebiliriz?

Kent yaşayanları büyükşehir ve ilçe belediyelerinden hangi hizmetleri bekliyor?

2024’te yapılan bir ankette vatandaşların en çok talep ettiği hizmetler arasında temizlik, ulaşım ve sosyal yardımlar ilk üç sırada yer alıyor. Ayrıntıya bakarsak:

Temel Kentsel Hizmetlerde: Temizlik, çöp toplama ve altyapı düzenlemeleri, yol, kaldırım ve ulaşım altyapısının iyileştirilmesi, su, kanalizasyon ve çevre düzenlemeleri,

Yeşil Alan ve Çevre Hizmetlerinde: Parklar, yürüyüş yolları, bisiklet yolları, ağaçlandırma ve çevre koruma çalışmaları, gürültü ve hava kirliliğiyle mücadele,

Sosyal Hizmetlerde: Yaşlı, engelli ve ihtiyaç sahibi bireylere yönelik sosyal yardımlar, kadın ve çocuklara yönelik destek merkezleri, eğitim, sağlık ve kültürel etkinlikler için kente dönük faaliyetler,

Ulaşım ve Trafikte: Toplu taşıma ağının genişletilmesi ve iyileştirilmesi, trafik düzenlemeleri ve otopark çözümleri,

Kentsel Dönüşüm ve Barınma: Deprem riski taşıyan bölgelerde dönüşüm projeleri, uygun fiyatlı konut üretimi ve kira destekleri,

Kültür, Sanat ve Turizmde: Yerel festivaller, konserler, sergiler, tarihi ve kültürel mirasın korunması, turizmi teşvik eden altyapı ve tanıtım çalışmaları,

Dijital Hizmetler ve Katılımda: E-belediye uygulamalarıyla işlemlerin kolaylaştırılması, kent bilgi sistemlerinin ulaşılabilir olması, etkin halkla ilişkiler sistemlerinin kurulması , kent yaşayanlarının katılımcı bütçe dahil olmak üzere karar süreçlerine katılımını sağlayan platformlar oluşturulması.

Üstelik kent ve kırsalda farklı hizmet beklentisi; Beşiktaş, Şişli, Kadıköy, Konak, Çankaya, Muratpaşa gibi kent merkezlerinde gece ve gündüz nüfus farkının farklı hizmet zorunlulukları, turistik bölgelerde mevsimsel nüfus yoğunlaşmasının getirdiği ek hizmet yükümlülükleri gibi faktörler de hizmet beklentisinin çeşitlenmesi ve yoğunlaşmasına yol açabilmekte.

Madalyonun üçüncü yüzü olmasa da sormamız gereken, belediyeler bu hizmetleri nereden karşılayacak? Basit bir yanıtla: hizmet verdiği komşularından. Belediye gelirlerinin Büyükşehirlerde % 80, il ve ilçe belediyelerinde % 66 sı Hazinede toplanan vergilerin belirli bir hesaplama usulü ile belediyelere dağıtılmasından oluşuyor. Neredeyse geri kalanı da yereldeki vergilerden ve en önemlisi de emlak vergilerinden. Şimdi yazının başına dönüp, emlak vergisine esas olan “rayiç bedel” belirlenmesinin hangi objektif kriterlere bağlanması gerektiğini yeniden tartışmak ve madalyonun olmayan üçüncü yüzünün biz komşular açısından ne ifade ettiğini sormak.