Günümüzde konut alımı veya kiralanması, online ilanlara bakarak başlıyor. Eskiden emlakçı ofislerinin camlarını süsleyen portföy görselleri, uzun süredir ilan sitelerinde yerini aldı. Hatta öyle ki, birçoğumuz adımımızı dahi atmadığımız bir şehirde, hiç alamayacağımız bir evi favorilerimize ekleyebiliyor; boş zamanlarımızda uygulamadan merak ettiğimiz bölgedeki evlere bakabiliyoruz. Piyasayı incelememizi de sağlayan bu vitrin alışverişi davranışı, bugün birçok ilan sitesine muazzam bir trafik kazandırıyor.
Türkiye’de çoklu kategoride en büyük ilan sitesi sahibinden.com’u, dar kategorilerde hepsiemlak ve emlakjet takip ediyor. Sahibinden.com hem ilan adedinde hem de trafikte açık ara lider durumda. Son zamanlarda bu sitelerde il/ilçe/mahalle bazlı kırılımlarla fiyat ortalamaları, artış oranları vb. piyasa analizlerini bulmak mümkün hâle geldi. Ancak tüm bu rekabete ve ilgiye rağmen, konut tüketicisine ulaşan veri ne yazık ki sınırlı kalmaya devam ediyor.
Bugün ABD’de kullanılan, trafik açısından en büyük ilan sitesi zillow.com. Bizim sahibinden.com’umuzdan tam 4 yıl sonra kurulmuş olmasına rağmen, yukarıda bahsettiğim vitrin alışverişinin benzeri olarak ABD’deki en meşhur adreslerinden biri hâline gelmiş durumda. ABD’de öğrenci kredisi ödemeleri başlamak üzere; ancak hâlâ iş bulamamış gençler, akşam yatmadan önce Zillow’da milyon dolarlık evlere bakarak rüyalara dalıyor.
Zillow’u asıl ilginç kılan ise ilanlarının sahip olduğu veri tabakası. Sadece “şu mahallede ortalama fiyat şu kadar” demekle kalmıyor; posta kodu bazında hem ortalama fiyatı hem de 5. ve 35. persentildeki düşük, 65. ve 95. persentildeki yüksek fiyat seviyelerini göstererek o bölgenin gerçek fiyat aralığını açığa çıkarıyor. Bunun üzerine, bölgedeki okulların kalitesi ve sigorta şirketleri için kritik olan iklim riski uyarıları gibi bilgiler ekleniyor. Bir dönem suç oranı haritaları da bu paketin içindeydi; ancak belli etnik grupları dolaylı olarak hedef gösterdiği eleştirileri nedeniyle bu özellik sonradan kaldırıldı.
Ancak Zillow’un en önemli özelliği, mevcut ilanlarla ilgili kayıtlı tuttuğu veri seti. Resmî tapu satış verisini alıp ilan detaylarına ekliyor ve buna ek olarak ilanın listelendiği tarihleri ve fiyat değişimlerini de kayıt altına alıyor. Veriyi hem tapudan hem de “MLS” adı verilen, emlakçılar arası ilan paylaşım portalından alıyor. Böylece, konutun mülk ID’sine (taşınmaz kimlik numarasına) bağlı tüm satış işlemleri, kiraya verme ve ilan verme kayıtları tek bir akışta görünebiliyor. Ülkemizde de mevcut teknoloji ve merkezi veri sistemi sayesinde her gayrimenkul, kendi taşınmaz numarasından takip edilerek işlem kayıtlarını taşıyabilecekken, piyasadaki fiyat bilgisi ancak o ilanın yayında olduğu süre boyunca görünür olabiliyor. Bu tarz bir kayıt, hem bireysel konut arayışı hem de genel piyasa verilerini derleyebilmek için müthiş bir avantaj sağlıyor.
Konut arayışında olan bir birey, bu sayede ilgilendiği konutların geçmiş ilan fiyatlarını, satış fiyatını, ilana çıkışla satışın yapılması arasındaki süreyi, kaç kere el değiştirdiğini, kiralanıp kiralanmadığını, ne kadar bedelle ve ne kadar süreyle kiralandığını görebiliyor. Bunları, yine ilgilendiği benzer evlerle karşılaştırabiliyor. Bu sayede bilgi asimetrisi azaldığı için, evler adil fiyatlarına daha yakın seviyelerden alıcı bulabiliyor.
Sosyal medyada meşhur bir video vardır. Karpuz satan bir vatandaş, karpuzlarının kalitesini göstermek için elindeki karpuzu keseceğini, içi beyaz çıkarsa mesleği bırakacağını söyler. Bahsi yüksek, kendine güvenen karpuzcunun karpuzu beyaz çıkar. Karpuzcu vatandaş elbette mesleğini bunun için bırakmaz; ancak videoda, hafif buruk da olsa karpuzun beyaz olduğunu dahi kabul etmez. Biz ise bu geçmiş bilgiden yola çıkarak en azından kendisinin, arada sırada da olsa beyaz karpuz satabileceğini artık biliyoruz. Bu anolojiyi teorileştiren George Akerlof’un “The Market for Lemons” başlıklı ve Nobel’le ödüllendirilmiş tezi, emlaktaki bilgi asimetrisini de oldukça açıklayıcı nitelikte.
Gayrimenkulde ilan geçmişi, satış fiyatları, ilanda kalış süresi “DOM” (Days on Market) ve kira performansı gibi verilerin açılması, aslında Akerlof’un “lemons” problemiyle birebir ilgili. Bilginin sınırlı olduğu ve piyasanın da yavaş işlediği bir zamanda alıcı, karşısındaki konutun gerçekten “iyi mi, yoksa limon mu” olduğunu bilemez. Bu belirsizlik yüzünden tüm konutları riskli varsayar ve ekstra iskonto talep eder; iyi konutlar da bu iskontoya razı olmak zorunda kalır ya da piyasadan çekilir. Yani bilgi asimetrisi arttıkça, kaliteli stok cezalandırılır; sorunlu stok ise ortalama fiyatın arkasına saklanarak sübvanse edilir. Bilginin sınırlı, talebin yüksek olduğu dönemlerde, kaliteyi doğru ayırt edemeyen alıcılar nedeniyle düşük kaliteli (lemon) konutlar, kendi gerçek kalitesine göre primli fiyatlardan alıcı bulabilir. Böylece olumsuz seçilim (“adverse selection”), iyi konutları cezalandırırken kötü konutları ödüllendirir ve alıcıların dezavantajı kalıcı hâle gelir.
Şeffaf bir sistemde ise denge tersine döner. Geçmiş ilan fiyatlarını, gerçek satış fiyatlarını, ilana çıkıştan satışa kadar geçen süreyi, el değiştirme sayısını ve kira geçmişini gören alıcı, “iyi” ile “kötü”yü veri üzerinden ayırabilir. Kısa DOM’a sahip, makul iskonto ile satılmış, düzenli ve güçlü kira geçmişi olan bir konut, rakiplerine göre objektif olarak üstün görünür; bu da ona bir fiyat primi tanınmasını mümkün kılar. Lemon konutlar ise tam tersi şekilde, yüksek DOM ve zayıf kira performansıyla ifşa olur; ya ciddi iskonto ile satılır ya da likidite kaybına uğrar. Böylece piyasa, ortalamaya sıkışmak yerine kaliteye göre ayrışan, “separating equilibrium” dediğimiz yapıya yaklaşır.
Bu çerçevede şeffaflık, hem alıcı hem de satıcı için risk primini daraltan ortak bir fayda üretir. Alıcı tarafında, “her an lemon çıkar” korkusuyla talep edilen iskonto düşer; satıcı tarafında ise iyi konut, veriyle kendini ispatlayabildiği için hak ettiği prim bandına yaklaşır. Makro düzeyde bakıldığında, fiyat asimetrisi tamamen yok olmasa bile, asimetrinin nerede biriktiği daha net görünür: verisi güçlü, primli stok ile hikâyeyle şişirilmiş, sorunlu stok arasındaki fark, grafik üzerinde bile seçilebilir hâle gelir. Kısacası veri katmanı, konut piyasasını kaliteye göre fiyatlanan, daha adil ve daha verimli bir yapıya iter.
Yorum Yazın