Konut talebi hızla artıyor, yıllıkta rekor gelebilir

Alaattin Aktaş

Konutta balon var denildi, balon patladı patlayacak denildi, “Sakın şimdi almayın bekleyin, fiyatlar daha da düşecek, o zaman alırsınız” denildi. Ama anlaşılan vatandaş söylenenleri pek değil hiç dinlememiş olmalı ki ekim ayında talep rekor düzeye ulaştı ve şimdiye kadarki en yüksek ekim ayı satışı gerçekleşti.

TÜİK’in Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü kayıtlarını esas alarak oluşturduğu verilere göre ekim ayında 165 bin konut satıldı.

Aslında ben konut için “satıldı” yerine “alındı” demenin daha doğru olduğu kanısındayım; çünkü gerçekleşen sayı, aslında satmak isteyenler değil, almak isteyenler tarafından oluşturuluyor. Düzeyi belirleyen alıcı, yani talep. Yoksa satmak isteyenlerin sayısı çok daha fazla. Ama ben de yaygın kullanıma uyarak satış kavramını kullanacağım.

Ekim ayındaki 165 bin adetlik rekor satış, geçen yılın aynı ayındaki 94 bin adede göre yüzde 76’lık artış anlamına geliyor.

Toplam sayıdaki artış önemli ama ipotekli satışlardaki yüzde 278’lik artış tabii ki çok daha dikkat çekici. İpotekli satış bu ekimde 21 bine ulaştı. Ekim ayındaki bu hızlı artışa rağmen, ilk on ay toplamındaki ipotekli satış geçen yılın hâlâ yüzde 32 altında.

Uzunca bir dönem konut kredisi faizlerinin çok yüksek seyretmesi, bu faize razı olunsa bile birlikte krediye ulaşmadaki zorluklar ipotekli satışların çok düşük seyretmesine yol açtı. Son aylarda konut kredisi faizlerinde görece bir düşüş gerçekleşince ipotekli satışlar da adeta patladı.

İlk el satış önemli

Konutta ikinci el satışın aslında pek önemi yok. Sektörün lokomotifi bu satışlar değil. İkinci el satışlar, mülkiyetin el değiştirmesinden ibaret. Örneğin otomotivde hiç ikinci el satış üstünde bu kadar durulur mu, hatta bu veriler izlenir mi? Önemli olan ilk satıştır, otomotivde sıfır araç satışıdır. Konutta da aynı durum geçerlidir.

İşte ekim ayında bu yönden de dikkat çeken bir artış var. Ekim ayında ilk el konut satışında geçen yıla göre yüzde 97 artış kaydedildi. Yılın ilk on ayındaki artış da yüzde 20’yi aştı.

Yıllık bazda rekor kırılabilir

Bu yılki satışlarda artık belirgin bir eğilim oluştuğu ortada. Aylık satışlar hazirandan itibaren artışa geçti.

Kasım ve aralık aylarında da en az ekimdeki kadar bir artış gelmesi sürpriz değil. Bu da yılın tümünde 1.5 milyon adede yaklaşacak bir satış demektir.

Toplam konut satışında yıllık rekor yaklaşık 1.5 milyon adetle 2020 yılında kırılmıştı.

Niye artıyor?

Konut satışları son dört aydır düzenli olarak artıyor. Bunun birkaç nedeni var.

Bir kere kendini ipotekli satışlardaki artışla gösteren kredi avantajı. Elbette konut kredisi faizleri hâlâ yüksek ama önceki aylara kıyasla bir gerileme olduğu da ortada.

Satışları artıran en büyük neden bu fiyatların bir avantaj olarak görülmesi. Uzunca bir süredir fiyatların kimi yerlerde sabit kalması, kimi yerlerde nominal olarak bile düşmesi alım için fırsat kollayanları harekete geçirmişe ve “Bir daha bu fiyatlara konut bulamam” düşüncesini oluşturmuşa benziyor.

Dövizin çok uzun zamandır prim yapmaması ve mevduatı tercih etmeyenlerin çoğalması gibi etkenlerin de konuta olan talebin artması sonucunu doğurduğu söylenebilir. Ayrıca faizin düşeceğinin bilinmesi ve “Elimi çabuk tutayım” düşüncesi de alımları öne çeken bir etken olabilir.

Türk parasının faiz getirisinin görece yüksek seyrediyor olması ama öte yandan kira getirisinin faize göre çok düşük kalması da evini satıp faizi tercih etmek isteyenleri harekete geçirmiş midir; kim bilir...

İş aleminden de belki kaynak yaratmak için konut satmaya yönelenler çıkmıştır.

Bütün bunlar konut arzını, hem de uygun fiyatlı konut arzını artıran etkenler olarak ön plana çıkmış olabilir.

Konut fiyatları artabilir

Nedenleri ayrı bir konu ama işte sonuç ortada...

Ekimde, tüm ekim aylarının rekoru kırılıyor. İpotekli satışların hızlı artışına tanık olunuyor.

Bu talep hiç kuşku yok ki konut fiyatlarında yeni bir artışın tetikleyicisi olacak gibi görünüyor.

Talep çok düşük seyrederken bile en azından Merkez Bankası’nın oluşturduğu konut fiyat endeksine göre az da olsa artışını sürdüren fiyatlar, şimdi yeniden hızlı bir artış eğilimi gösterebilir.

Deprem konutlarının etkisi yok

Bu arada ekim ayındaki sayıyı böylesine rekor düzeye taşıyanın 6 Şubat depremi dolayısıyla yapılan ve teslim edilen konutlar olduğu tezi doğru değil.

Deprem yaşanan on bir ilin toplamında ekim ayında 22 bin 521 konut satıldı. Bu satışın 1.959 adedi ipotekli, 20 bin 562 adedi diğer satış.

Yine toplam satışta ilk el olanlar 8 bin 501, ikinci el olanlar 14 bin 20 adet.

Oysa ekim ayında deprem bölgesinde teslimi gerçekleştirilen konut sayısı 29 binin üstünde. Deprem bölgesindeki teslimler zaten klasik anlamda konut satışı da değil.