Kanye West’in İstanbul konserinin ilk 35 bin bilet satışı sadece 7 saatte tamamlandı. 6 bin TL’den başlayıp 35 bin TL’ye kadar çıkan bilet fiyatlarına rağmen ilgi çok büyüktü. Kanye West’in sağı solu belli olmasa da Türkiye’yi konser serisine eklemesinin sebebi, eski eşi Kim’e nispet yapmak değildi tabii. Reel olarak değerlenen Türk lirası sayesinde, sanatçılar açısından bilet fiyatları dolar cinsinden oldukça cezbedici geliyor. Bu sebepten, Justin Timberlake, Jennifer Lopez, Guns N’ Roses gibi birçok yabancı sanatçı da Türkiye’de konser verdi. Kanye West de değerli Türk lirasından yararlanıp, en azından Malibu’daki ev yatırımından yaptığı zararı Türkiye konserinden çıkarma planı yapıyor olabilir.
Malibu’da Para Yakanlar Kulübü
Los Angeles’taki Palisades yangınlarında ağır hasar alan Malibu sahili, Los Angeles’ın kuzeybatısında sahil şeridinden oluşan; muazzam kumsalları ve gün batımıyla hem Amerikan hem dünya jetsetinin favori yerlerinden biri. Özellikle Point Dume’dan sonra gelen sahiller, kayaçlarında görsel katkısıyla dünyanın en güzel ve en uzun gün batımlarının yaşandığı yerlerden sayılıyor. Bizim vatandaşların da Los Angeles’a iner inmez ayaklarının tozuyla gittiği Nobu’nun ikonik şubesi, Malibu iskelesi, Getty Villa gibi popüler mekanları; sahildeki dalga sörfçüleri, klasik Range Rover’lar ve 911 Carrera’larla dolaşan LA elitleriyle ayrıcalıklı yaşam tarzı net hissediliyor.
Kanye West de boşanma aşamasında kendini Malibu’ya atmış. Japon mimar Tadao Ando tarafından tasarlanmış villayı 57 milyon dolara satın alan “Ye”, detaylı bir çalışmayla zaten sanat eseri tadında olan villayı kapsamlı bir tadilata alıp renove etmeye başlıyor. Ancak projede çıkan birkaç sorun ve akabinde Kanye’nin kaçan hevesi nedeniyle proje yarım kalıyor. Kanye, evi aldıktan sadece 3 yıl sonra; önce 53 milyon dolara satışa çıkarıyor; satılamayınca fiyatı 39 milyon dolara düşürüyor. En son ise ev, oldukça şahsına münhasır bir metod kullanan bir yatırımcıya 21 milyon dolara satılıyor. Böylece Kanye West, bu satıştan 36 milyon dolar zarar etmiş oluyor.
Kitle fonlaması: Lüks Gayrimenkulde Hibrit Finansman Deneyi
Eski bir mortgage brokerı olan Steven “Bo” Belmont, Belwood Investments adlı şirketiyle hibrit bir finansman yaklaşımı kullanarak 2024 yılında yaklaşık 18 milyon dolarlık krediye ek olarak, kitle fonlaması metoduyla 380 yatırımcıdan topladığı 7.5 milyon dolarla bu alımı finanse etti. Planı, evi restore edip satmaktı. Hatta tadilat devam ederken eve 35 milyon dolarlık bir teklif de geldi; ancak satış kapanamadı. Tabii 18 milyon dolarlık kredinin faizi de binince temerrüde düşen Bo Belmont, yatırımcılarını hayal kırıklığına uğrattı ve tadilat durdu. İcraya çıkmak üzere olan projede son bir manevra peşine düşen Bo Belmont ise gene alışılmadık bir yöntemle, bu kez sermaye piyasası denetimlerinden de sıyrılmak adına üyelik adı altında yeni bir kitle fonlama turu açtı. Bu sayede ortada klasik anlamda bir yatırım enstrümanı olmadığı için birçok regülasyon setini de aşmış oldu.
Bütün bu komplikasyonlara rağmen Bo’nun yatırımcı kitlesi oldukça geniş ve sosyoekonomik olarak çeşitliydi: mühendislerden doktorlara, öğrencilerden sanatçılara kadar uzanan; 1.000 dolardan 30 bin, hatta 100 bin dolara kadar yatırım yapan bir kitle vardı. Belwood’un bu projesinde yatırımcılar şimdilik umduklarını bulamasalar da bireylerin kaybettikleri sermaye kendi risk iştahları kadardı. Asıl kırılganlık, kitlelerden toplanan özsermayenin üzerine yüksek maliyetli kredi bindirilmesinden kaynaklandı. Borçluluk daha temkinli kurulabilseydi, projenin zaman ufku uzar, bu denli sert bir yükümlülük baskısı da oluşmazdı.
Kitle Fonlaması mı, Risk Dağıtımı mı; Kalabalık Sermaye Gayrimenkule ilaç olur mu?
Kulağa yeni geliyor olsa da kitle fonlaması, model olarak birçok küçük yatırımcının bir araya gelmesine dayanıyor ve aslında yeni bir model değil. Topraktan bir projeye girmek teknik olarak bir şirketten ürün satın almak gibi gözükse de, fiilen gerçekleşen şey projeye finansman sağlamak oluyor.
Ülkemizde kitle fonlaması, SPK tarafından yönetmeliğe sahip bir finansman ve yatırım modeli. Ancak kitle fonlaması kullanarak gayrimenkul projesi finanse etmek SPK nezdinde yasak. En yakın ara modeller Gayrimenkul Yatırım Fonu ve gayrimenkul sertifikası ihracı olarak gözüküyor. GYF’ler yapı olarak oldukça uygun olsa da şimdilik sadece nitelikli yatırımcılara açıkken, gayrimenkul sertifikalarında sertifika adetlerinin projedeki bağımsız bölümleri karşılaması gerektiği için böyle tekil ve spekülatif lüks gayrimenkul yatırımlarında bu model pek mümkün görünmüyor.
Emlak Konut, Damla Kent projesinde sertifika ihracı yaptı; ancak ihraca katılan sertifika sahipleri ihraç fiyatına göre yaklaşık yüzde 25 zarardalar. İhraç fiyatının, değerleme raporunda çıkan değere göre zaten yaklaşık yüzde 25 iskontolu hesaplandığı düşünülürse, Emlak Konut’un sertifikaları hesaplanan değere göre neredeyse yüzde 50 iskontolu fiyatlanıyor. Doğrudan değerleme hatası telaffuz etmek doğru olmaz ancak gayrimenkul sertifikalarının arzında çok daha temkinli değerlemeler gerektiği bir gerçek. Yavaş da olsa sektörün bu tarz finansman kullanımına uyum sağlaması, hem projelerin daha güçlü özsermayeyle finanse edilmesi hem de daha sağlıklı fiyatlama ve likidite oluşması açısından faydalı olabilir ve sektörün makro döngülere daha korunaklı hale gelmesine yardımcı olabilir.
Bo Belmont’un kaldıraçlı satın alması nedeniyle Kanye evi projesi sarpa sarmış olsa da, kitle fonlaması, sertifika ve gyf gibi paya dayalı yatırım gayrimenkule uygun bir yöntem. Sadece projeler için değil trofe varlık olarak fiyatından ödün vermeyen ama alıcı bulmakta da zorlanan birçok gayrimenkul için bir model olabilir. Örnek olarak, 1981 yılından beri satılık olan Rumelihisarı’ndaki Zeki Paşa Yalısı; muazzam mimarisine rağmen 2.500 m² kapalı alanı, 23 odası ve hemen tepesindeki FSM Köprüsü nedeniyle, alan kişinin ne yapacağını kolay kolay bilemeyeceği bir durumda. Buna rağmen yapıyı bilen herkesin de oldukça beğendiği bir yalı.
İstanbul’da Zeki Paşa Yalısı gibi yıllardır satış bekleyen birçok anıt gayrimenkul bulunuyor. Belki de tek bir alıcıdan milyonlarca dolar ödemesini beklemek yerine, birkaç bin alıcıdan birkaç bin dolar ödemesini beklemek daha makul olabilir.
Yorum Yazın