Konut hayalleri borsada: 25 santimetre karelik umutlar

Finansal okuryazarlığı olan birinin, Başakşehir’de dört yıl sonra teslim edilecek bir 1+1 dairenin 5 milyon TL’lik güncel rayicine alıcı olması pek olası değil. Bu, projenin daha çok umutları ve bilgisizliği hedeflediğini düşündürüyor.

Hegel’in “Bilmek mutsuzluktur” sözü, Emlak Konut’un konut sertifikası projesinin detaylarıyla yüzleşince bir kez daha anlam kazanıyor. Konut sertifikaları, halkın ev alma umutlarını piyasa mekanizmasıyla buluşturmayı vadederken, barınma gibi temel bir hakkı finansal bir oyuna dönüştürüyor. Bu proje, finansal zekâsı ve etik sorunlarıyla dikkat çekiyor. Soner Gökten’in halka arzdan önce işaret ettiği vehamet, projenin sonuçlarıyla daha da belirginleşti.

Beşiktaş’ın stadyumsuz şampiyon olduğu yıllarda sıkça taşındığımız Olimpiyat Stadı’na yakın, İstanbul’un ücra bir köşesinde hayata geçirilecek bu proje, “konut sertifikası” modeliyle satışa sunuldu. Sertifika, bir evin küçük parçalara bölünerek borsada alınıp satılabilen hisseler gibi işlem görmesini sağlayan bir finansal araçtır. En ucuz konut 631.516 parçaya, en pahalı konut ise 2.123.851 parçaya bölündü. Her bir parça 7 lira 59 kuruştan satılarak, toplanan paralar Emlak Konut’a inşaat için aktarıldı. Emlak Konut’un projeden hasılat beklentisi 51 milyar TL iken, halka arzdan (yani sertifikaların kamuya satılması sürecinden) 21 milyar TL toplandı.

Projenin dört yılda tamamlanacağı düşünüldüğünde, Emlak Konut’un bu 21 milyar TL ile kendi kaynaklarından harcama yapmadan inşaatı finanse edebileceği anlaşılıyor. Kalan 30 milyar TL’lik pay ise Emlak Konut’un kontrolünde kalacak. Dört yılda bitecek bir projenin %40’ını peşin satmak, finansal açıdan etkileyici bir hamle.

Üç kamu bankasının desteğiyle gerçekleştirilen bu halka arz, 767 bin katılımcıya ulaşarak dünya yatırım tarihine geçti. Emlak Konut ve kamu bankaları, bu modelin küçük yatırımcılara gayrimenkul piyasasına erişim sağladığını ve konut arzını artırarak ekonomiyi canlandıracağını savunuyor. Ancak bu argümanlar, projenin yapısını incelediğimizde zayıf kalıyor. 767 bin katılımcıya karşılık sadece 5 bin konut var. Toplanan parayı katılımcı sayısına böldüğümüzde, kişi başına ortalama 25 bin TL düşüyor. En ucuz evin 4,5 milyon TL olduğu düşünüldüğünde, bu miktar bir evin yalnızca 25 cm²’sine denk geliyor. Bu, bireysel yatırımcının ev sahibi olma hayalinin ne kadar uzak olduğunu gösteriyor. Türkiye’de ortalama konut fiyatı 4 milyon TL seviyesindeyken, dört yıl sonra teslim edilecek projenin en ucuz evini 4,793,000 TL fiyatla bugünden pazara sunmak, piyasayı bozmuyor mu? Projenin ortalama ev fiyatı, Türkiye ortalamasının neredeyse üç katına ulaşıyor. Bu bölgedeki ev fiyatları, bu rayiçleri gören ev sahipleri tarafından artırılırsa, kimi suçlayacağız?

Sertifikaların borsada işlem görmesi, fiyatların arz-talep dengesine göre dalgalanmasına neden oluyor. Nitekim, halka arzdan kısa süre sonra sertifikalar yaklaşık %10 değer kaybetti. Bu kayıp, piyasadaki likidite eksikliği, yatırımcı güveninin azalması veya spekülatif hareketler gibi faktörlerden kaynaklanabilir.

Türkiye’de ortalama konut fiyatı 4 milyon TL seviyesindeyken, dört yıl sonra teslim edilecek projenin en ucuz evini 4,793,000 TL fiyatla bugünden pazara sunmak, piyasayı bozmuyor mu? Projenin ortalama ev fiyatı, Türkiye ortalamasının neredeyse üç katına ulaşıyor. Bu bölgedeki ev fiyatları, bu rayiçleri gören ev sahipleri tarafından artırılırsa, kimi suçlayacağız?

Sertifika artsa evler pahalanacak. Bu enflasyon demek. Sertifika düşse. Bu halka arztan alanlar kazıklanmış demek. Soner Gökten’in hokus pokusla yok edilen iskontosunun hesabını ise kimse sormayacak.

Daha da önemlisi, bir evin tamamını almaya yetecek kadar sertifika biriktiremeyenler, proje sonunda sertifikalarını nakde çevirmek zorunda kalacak. Yani, “ev sahibi olma” vaadi, çoğu katılımcı için birkaç kuruşluk bir getiriye dönüşecek. 767 bin kişinin bu projeye katılması, Türkiye’de ev sahibi olma hayalinin ne kadar güçlü olduğunu gösteriyor.

Ancak, katılımcıların ne kadarının kamu bankalarının yönlendirmesiyle, ne kadarının ise sistemin işleyişini anlayarak dahil olduğu belirsiz. Finansal okuryazarlığı olan birinin, Başakşehir’de dört yıl sonra teslim edilecek bir 1+1 dairenin 5 milyon TL’lik güncel rayicine alıcı olması pek olası değil. Bu, projenin daha çok umutları ve bilgisizliği hedeflediğini düşündürüyor.Barınma, temel bir insan hakkı. Ancak bu model, barınma arzusunu bir finansal enstrümana dönüştürerek gayrimenkulü metalaştırıyor. İstanbul’un ücra köşelerinin betona bulanması ve devlet destekli bir projenin bu denli spekülatif bir şekilde pazarlanması, etik açıdan tartışmalı. Özel bir şirket bu yöntemi kullansa, ayıplı mal, fahiş fiyat veya yanıltıcı bilgiden dolayı suçlanabilirdi. Devlet erkiyle desteklenen bir sistemde ise bu tür bir hesap verebilirlik eksikliği, projeyi daha da tartışmalı hale getiriyor. Emlak Konut’un sertifika modeli, finansal açıdan zekice kurgulanmış olsa da, vatandaşın umutlarını bir finansman aracı olarak kullanıyor. 767 bin kişinin hayallerini 25 cm²’lik bir umuda indirgeyen bu sistem, toplumsal eşitsizlikleri derinleştiriyor. Emlak Konut, vatandaşın 3-5 kuruşuyla kendini finanse etmekten çekinmese de, bu fikri ortaya koyanlar adına utanmamak elde değil.

Bu tür projeler, barınma sorununun çözümü için sürdürülebilir bir yol sunmuyor. Bunun yerine, devlet uygun fiyatlı sosyal konut projelerine öncelik verebilir, düşük ve orta gelirli vatandaşların barınma ihtiyacını karşılayabilir. Finansal okuryazarlık eğitimi yaygınlaştırılarak, vatandaşların bu tür karmaşık finansal ürünlerin risklerini anlaması sağlanabilir. Devlet destekli projelerde şeffaflık artırılarak, vatandaşların hakları ve riskler açıkça belirtilmeli, yanıltıcı vaatlerden kaçınılmalıdır. İstanbul’un betonlaşması yerine, çevre dostu ve yaşanabilir şehir planlamasına odaklanılmalıdır. Hegel’in sözüne dönersek, bu bilgiyi öğrenmek sadece mutsuzluk değil, aynı zamanda çaresizlik hissi de uyandırıyor. Barınma gibi temel bir hakkın metalaştırılmaması için daha adil, şeffaf ve insan odaklı çözümler şart.